受春节假期及去年同期高基数等综合因素影响，2026年开年房地产市场处于调整中。据国家统计局3月16日发布的数据，1-2月全国新房销售降幅有所扩大，但开发投资额降幅明显收窄。
值得关注的是，被视为市场供求“体温计”的库存指标迎来关键拐点，为处在深度调整期的楼市传递出积极信号。
开发投资边际改善，降幅较去年全年收窄
作为衡量行业景气度的重要指标，房地产开发投资出现边际改善。国家统计局数据显示，1—2月全国房地产开发投资9612亿元，同比下降11.1%，但降幅较2025年全年收窄了6.1个百分点。其中，住宅投资7282亿元，下降10.7%，降幅收窄5.6个百分点。这一变化表明，去年开发投资持续萎缩的状态有所遏制。
图/国家统计局
上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，这一指标的积极收窄，与今年“缩量提质”的供地策略密切相关。重点城市供地虽未放量，但地块质量明显提升，为促进开发投资的“优质优量”提供了支撑。
房企新开工意愿依然低迷，国家统计局数据显示，1—2月房屋新开工面积5084万平方米，同比下降23.1%。值得关注的是，房地产开发企业施工面积降幅相对温和，同比下降11.7%至53.54亿平方米。受前期新开工缩减的传导效应影响，1—2月房屋竣工面积6320万平方米，同比下降27.9%；其中住宅竣工面积4625万平方米，同比下降26.9% 。
对此，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，1-2月全国新开工面积下跌23.1%，比去年同期下跌29.6%大幅收窄了6.5个百分点。这意味着经历连续4年调整后，新开工面积开始触底企稳。一方面，开发商主动调节源头上的供应，以平衡供求关系；另一方面，刚需和部分刚改需求转向二手住房，新房越来越趋向于开发“好房子”产品。
竣工规模的减少，也在一定程度上影响了房企的销售转化和资金回笼节奏。国家统计局数据显示，1—2月份，房地产开发企业到位资金13047亿元，同比下降16.5%。从资金来源看，销售回款端压力尤为突出，定金及预收款3589亿元，同比下降21.5%，个人按揭贷款更是大幅下降41.9%。
图/国家统计局
相比之下，自筹资金降幅相对较小，仅为5.9%，国内贷款下降13.9%。这表明在融资协调机制等政策支持下，房企来自银行及自筹渠道的资金压力有所缓解。
销售市场仍承压，库存指标迎来拐点
从需求端来看，新建商品房销售降幅有所扩大，房地产市场延续了调整态势。国家统计局数据显示，1—2月，新建商品房销售面积9293万平方米，同比下降13.5%，降幅比上年全年扩大4.8个百分点；新建商品房销售额8186亿元，下降20.2%，降幅扩大7.6个百分点。住宅销售面积和销售额分别下降15.9%和21.8%。
图/国家统计局
对于销售降幅较上年全年有所扩大，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，年初新房销售规模延续回落态势，市场仍面临一定压力。
在李宇嘉看来，全国新房销售同比下降主因在于2024年“9·26”新政后，2025年一季度楼市出现明显“小阳春”，导致去年同期的基数偏高。同时，新开工面积从2020年开始连续6年下滑，受供给端减少影响，新房销售下滑。
而在销售端承压的同时，供给端却传来久违的利好，库存指标迎来了关键转折点，同比增速创下近五年新低。2月末，全国商品房待售面积8.00亿平方米，同比增长0.1%，增速比2025年末回落1.5个百分点。其中，待售3年以下面积6.06亿平方米，下降1.6%。
在严跃进看来，商品房待售面积同比增长0.1%，是2021年7月以来的最小增速。这是市场出现的积极信号，意味着库存基本见顶，困扰行业多年的高库存压力正在实质性缓解，供求关系正向更加均衡的方向发展。
李宇嘉也认为，待售面积增速的基本停滞，一方面是房企和地方政府主动去库存、收缩供地开工的结果；另一方面也是积极调整库存结构，增加适销对路“好房子”供应的成效。其中，待售3年以下的适销房源面积同比下降1.6%，表明库存结构正在优化。
业内：“小阳春”行情有望“点状复苏”
库存拐点的出现，为市场注入了信心。在严跃进看来，叠加土地端“缩量提质”等效应，房地产市场供求矛盾已经出现了实质性的缓解，这也是2023年房地产供求关系发生重大变化以来，当前出现的积极信号。随着此类供求指标的改善，对于后续增量市场和存量市场等都会带来较好的影响，也利好房企和购房者、金融机构等市场信心的恢复。
对于未来的市场趋势，业内普遍认为“分化”将是主要特征。
李宇嘉表示，供给端经过4年大幅调整，积极收缩源头上的供应，新房市场供求关系开始趋于平衡，库存停止增长，热点城市去化周期普遍降至18个月以内。同时，新房需求以改善型为主导，当二手住房交易开始活跃并占整体市场主导地位，在政策扶持、产品创新带动下，卖旧买新、卖一买一的住房置换链条有望启动，从而带动新房，这是新房市场在供销两端创低位后能企稳的关键。
曹晶晶则预测，3月份以来，核心城市优质项目供应有所放量，有望带动销售阶段性修复。今年的“小阳春”预计将以“点状复苏”形式在核心城市出现，而以“去库存”为主的低能级城市短期难言改善。要实现楼市的全面“止跌回稳”，仍需收入预期改善与房价预期修复的实质性支撑。
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